Altersvorsorge mit Immobilien: Lohnt sich das?

Immobilien gelten als Königsweg der Altersvorsorge: Mieteinnahmen als passives Einkommen, Inflationsschutz durch Sachwerte und attraktive Steuervorteile machen sie für viele zur ersten Wahl. Mit durchschnittlich 4 % Mietrendite in deutschen Städten und Bauzinsen zwischen 3,3 und 3,8 % bieten sich 2025 wieder interessante Einstiegsmöglichkeiten. Doch Immobilien erfordern auch erhebliches Eigenkapital, intensive Beschäftigung mit dem Thema und die Bereitschaft, Risiken wie Mietausfall und Instandhaltungskosten zu tragen.

Dieser umfassende Ratgeber zeigt dir alle acht Schritte von der Finanzierungsplanung bis zur erfolgreichen Vermietung. Du erfährst, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst, ob eine Vollfinanzierung für dich infrage kommt und welche Regionen die besten Renditen bieten. Mit konkreten Kostenbeispielen, Vergleichstabellen verschiedener Finanzierungsoptionen und praxisnahen Entscheidungshilfen entwickelst du ein klares Bild, ob Immobilien zu deiner Altersvorsorgestrategie passen oder ob Alternativen besser geeignet sind.

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Die gesetzliche Rente allein reicht für viele Menschen nicht aus, um den Lebensstandard im Alter zu halten. Die durchschnittliche Rentenlücke zwischen letztem Gehalt und tatsächlicher Rente liegt oft bei mehreren hundert Euro pro Monat. Immobilien können diese Lücke schließen und bieten mehrere Vorteile gegenüber klassischen Anlageformen.

Eine vermietete Immobilie generiert monatliche Mieteinnahmen, die im Ruhestand das verfügbare Einkommen deutlich erhöhen. Anders als bei der gesetzlichen Rente fließt dieses Geld unabhängig von politischen Entscheidungen oder demografischen Entwicklungen. Die Miete kannst du direkt verwenden oder reinvestieren.

In den 50 größten deutschen Städten liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 4,01 % (Stand: 1. Halbjahr 2025). Das bedeutet: Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € kannst du mit etwa 12.000 € Mieteinnahmen pro Jahr rechnen. Nach Abzug von Kosten für Instandhaltung, Hausverwaltung und Rücklagen bleiben oft 6.000 bis 8.000 € Nettoertrag.

Die Mieteinnahmen steigen zudem tendenziell mit der Inflation. Während deine gesetzliche Rente real oft an Kaufkraft verliert, passen sich Mieten dem allgemeinen Preisniveau an. Große Wohnungsunternehmen wie Vonovia und LEG planen für 2025 Mieterhöhungen von 4 bis 5 %. Diese Dynamik macht Immobilien zu einer inflationsgeschützten Einkommensquelle.

Immobilien gehören zu den Sachwerten und bieten einen natürlichen Schutz vor Inflation. Während Geld auf dem Sparbuch oder Tagesgeldkonto an Kaufkraft verliert, steigen Immobilienwerte langfristig meist mit der Inflationsrate oder darüber. Der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen in den 50 größten deutschen Städten liegt bei 3.496,64 € pro Quadratmeter (Stand: 1. Halbjahr 2025).

Die Wertsteigerung ist besonders in gefragten Lagen deutlich. In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise in vielen deutschen Städten verdoppelt. Auch wenn solche Steigerungsraten in Zukunft nicht zu erwarten sind, bleibt die grundsätzliche Wertentwicklung positiv. Experten gehen davon aus, dass die Preise aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und des knappen Angebots weiter moderat steigen werden.

Ein weiterer Vorteil: Schulden verlieren durch Inflation ebenfalls an Wert. Wenn du heute 300.000 € Kredit aufnimmst und die Inflation bei 2 % pro Jahr liegt, sind diese 300.000 € in 20 Jahren real nur noch etwa 200.000 € wert. Du tilgst den Kredit also mit entwertetem Geld, während die Immobilie ihren Wert behält oder steigert.

Vermietete Immobilien bieten erhebliche steuerliche Vorteile, die deine Rendite deutlich verbessern können. Du kannst zahlreiche Kosten als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen und damit deine Steuerlast senken. Dazu gehören Zinsen für den Immobilienkredit, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen.

Besonders attraktiv ist die Abschreibung der Immobilie. Du kannst jährlich 2 % des Kaufpreises für das Gebäude über 50 Jahre steuerlich geltend machen. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € (davon 80 % Gebäudeanteil) sind das 4.800 € pro Jahr, die du von deinen Mieteinnahmen abziehen kannst. Diese Abschreibung ist rein buchhalterisch und mindert nur deine Steuerlast, nicht aber deinen tatsächlichen Vermögensbestand.

In den ersten Jahren einer Immobilienfinanzierung übersteigen die Werbungskosten oft die Mieteinnahmen. Du erzielst dann einen steuerlichen Verlust, den du mit anderen Einkünften verrechnen kannst. Dadurch zahlst du insgesamt weniger Steuern. Erst wenn der Kredit weitgehend getilgt ist und die Zinskosten sinken, wird die Vermietung steuerlich positiv. Dann hast du aber auch höhere Nettoeinnahmen für deine Altersvorsorge.

Die Finanzierung ist das Fundament einer erfolgreichen Immobilieninvestition. Ohne durchdachtes Konzept kann aus der erhofften Altersvorsorge schnell eine finanzielle Belastung werden. Drei Faktoren sind dabei entscheidend: das aktuelle Zinsniveau, dein Eigenkapital und die Struktur des Darlehens.

Die Bauzinsen bewegen sich im November 2025 in einem Korridor zwischen 3,3 und 3,8 % für eine zehnjährige Zinsbindung. Das klingt im Vergleich zu den Nullzinsjahren 2020/2021 hoch, ist historisch betrachtet aber moderat. Vor 15 Jahren waren Zinsen von 5 % oder mehr normal. Die aktuellen Zinsen liegen bei durchschnittlich 3,67 % für eine zehnjährige und 3,86 % für eine 15-jährige Sollzinsbindung (Stand: September 2025).

Jedes Zehntel Prozentpunkt macht bei großen Darlehenssummen einen erheblichen Unterschied. Bei 300.000 € Kredit über zehn Jahre bedeuten 0,3 Prozentpunkte Zinsunterschied etwa 9.000 € mehr oder weniger an Zinskosten. Deshalb lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen und die Konditionen genau zu vergleichen.

Die Zinsbindung sollte zur aktuellen Zinssituation passen. Bei den derzeitigen Zinsen empfehlen Experten eine mittlere bis lange Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren. So sicherst du dir das aktuelle Niveau für einen langen Zeitraum und schützt dich vor möglichen Zinsanstiegen bei der Anschlussfinanzierung. Mit meinem Immobilienrechner kannst du verschiedene Szenarien durchrechnen und die monatliche Belastung für unterschiedliche Zinssätze und Tilgungsraten ermitteln.

Eigenkapital ist der wichtigste Hebel für günstige Finanzierungskonditionen. Je mehr du selbst einbringst, desto niedriger ist dein Zinssatz. Die durchschnittliche Eigenkapitalquote liegt bei etwa 14,43 %, wobei Käufer zunehmend mehr Eigenkapital einbringen (Stand: März 2025). Experten empfehlen mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital.

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis von Darlehen zum Immobilienwert. Bei 80 % Beleihung finanziert die Bank 80 % des Wertes, du bringst 20 % Eigenkapital ein. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser dein Zinssatz. Bei 60 % Beleihung können Zinsaufschläge von bis zu 0,8 Prozentpunkten entfallen. Bei einer Vollfinanzierung mit 100 % Beleihung zahlst du dagegen oft 1 Prozentpunkt mehr Zinsen.

Zum Eigenkapital zählen nicht nur Geld auf Konten und Sparbüchern, sondern auch Wertpapiere, Lebensversicherungen oder vorhandene Immobilien. Wichtig ist die kurzfristige Verfügbarkeit. Festgeld kann zwar als Eigenkapital angerechnet werden, steht aber erst nach Ablauf der Frist zur Verfügung. Plane zudem einen Puffer für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler ein. Diese liegen je nach Bundesland zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises.

Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell du schuldenfrei wirst und wie hoch deine monatliche Belastung ist. Eine höhere Tilgung bedeutet schnelleren Schuldenabbau, aber auch höhere Monatsraten. Eine niedrigere Tilgung entlastet dich kurzfristig, verlängert aber die Kreditlaufzeit und erhöht die Gesamtzinskosten.

Bei den aktuellen Zinsen empfehlen Experten eine Anfangstilgung von mindestens 2 %. Die durchschnittliche Darlehenssumme liegt bei 319.000 € (Stand: März 2025). Bei dieser Summe mit 3,7 % Zinsen und 2 % Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von etwa 1.520 €. Die sogenannte Standardrate für 300.000 € Darlehen beträgt 1.420 € (Stand: März 2025).

Wichtig: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt deine Rate gleich, aber die Zusammensetzung ändert sich. Anfangs zahlst du vor allem Zinsen, mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil automatisch. Nach zehn Jahren mit 2 % Anfangstilgung hast du bei den aktuellen Zinsen etwa 25 % der Kreditsumme getilgt. Für die Restschuld benötigst du dann eine Anschlussfinanzierung.

Viele Banken bieten Sondertilgungsrechte an. Du kannst dann jährlich einen bestimmten Betrag zusätzlich tilgen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Das beschleunigt den Schuldenabbau erheblich. Prüfe auch Optionen für Tilgungssatzwechsel. So kannst du die Rate bei Bedarf anpassen, wenn sich deine finanzielle Situation ändert.

Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl für die Wirtschaftlichkeit deiner Immobilieninvestition. Sie zeigt, wie viel Ertrag du im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erzielst. Ohne realistische Einschätzung der zu erwartenden Rendite kann deine Altersvorsorge schnell zum Verlustgeschäft werden.

Die Bruttomietrendite errechnet sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Bei 12.000 € Jahreskaltmiete und einem Kaufpreis von 300.000 € ergibt das 4 %. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich alle Kosten wie Instandhaltung, Hausverwaltung, Versicherungen und Rücklagen. Sie liegt meist 1,5 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.

In den Top-8-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart liegt die durchschnittliche Mietrendite bei 3,5 % im Bestand und 3,2 % im Neubau (Stand: 1. Halbjahr 2024). Das klingt bescheiden, doch vergiss nicht: Du hebst einen Teil mit Fremdkapital. Dein eingesetztes Eigenkapital arbeitet deutlich rentabler.

Eine Beispielrechnung verdeutlicht das: Du kaufst eine Immobilie für 300.000 € und bringst 60.000 € Eigenkapital ein. Die Bank finanziert 240.000 €. Die Nettomietrendite beträgt 2,5 %, also 7.500 € pro Jahr. Davon gehen 8.880 € Zinsen ab (3,7 % auf 240.000 €). Deine Eigenkapitalrendite ist trotz negativem Cashflow positiv, weil du durch die Tilgung Vermögen aufbaust. Nach 20 Jahren ist die Immobilie abbezahlt und wirft 7.500 € Nettoertrag ab. Bezogen auf dein eingesetztes Eigenkapital von 60.000 € eine Rendite von 12,5 %.

Die Mietrenditen variieren erheblich zwischen verschiedenen Städten und Regionen. In teuren Metropolen sind die Kaufpreise hoch, während die Mieten nicht proportional mithalten. In kleineren Städten ist es umgekehrt: günstigere Kaufpreise bei soliden Mieten führen zu höheren Renditen.

Die höchsten Mietrenditen findest du in ostdeutschen Städten. Hoyerswerda erreicht 6,8 %, Görlitz 6,9 % und Dessau-Roßlau 7 %. Diese hohen Werte sind aber mit Risiken verbunden. Viele dieser Städte haben strukturelle Probleme wie Bevölkerungsrückgang, hohe Arbeitslosigkeit und Leerstand. Die hohe Rendite ist also auch eine Risikoprämie.

In den Metropolen sieht es anders aus: Köln führt mit 4 % Mietrendite bei Bestandswohnungen, Berlin bietet 3,6 % bei Neubauten. Frankfurt und München liegen bei 3 bis 3,4 %. Die niedrigeren Renditen werden aber durch mehr Sicherheit kompensiert. Die Nachfrage nach Wohnraum ist konstant hoch, Leerstandsrisiken gering und die Wertsteigerungs­chancen gut.

B- und C-Städte bieten oft den besten Kompromiss. Die Mietrendite bei Bestandswohnungen liegt bei 4 %, im Neubau bei 3,4 %. Städte wie Jena, Kaiserslautern oder Bremerhaven kombinieren attraktive Renditen mit überschaubaren Risiken. Sie haben stabile Arbeitsmärkte, Universitäten oder gute Infrastruktur, aber deutlich niedrigere Kaufpreise als Metropolen.

Viele Immobilienanfänger unterschätzen die laufenden Kosten einer Vermietung. Die Bruttomietrendite suggeriert oft höhere Erträge als tatsächlich übrig bleiben. Rechne mit folgenden Positionen: Hausverwaltung kostet etwa 20 bis 30 € pro Monat, Instandhaltungs­rücklagen solltest du mit 1 € pro Quadratmeter und Monat kalkulieren. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sind das bereits 80 €.

Versicherungen wie Wohngebäude­versicherung schlagen mit 200 bis 400 € pro Jahr zu Buche. Grundsteuer variiert stark je nach Gemeinde, bewegt sich aber meist zwischen 200 und 600 € jährlich. Nicht umlegbare Betriebskosten wie Hausmeister oder Gartenpflege kommen hinzu. Bei selbstverwalteten Objekten sparst du zwar die Verwaltungsgebühr, investierst aber Zeit für Mieterkommunikation und Organisation.

Größere Reparaturen wie eine neue Heizung, Dachsanierung oder Balkonsanierung können schnell 10.000 bis 30.000 € kosten. Auch wenn du dafür Rücklagen bildest, belasten solche Ausgaben deine Liquidität. Plane deshalb immer einen Sicherheitspuffer ein. Experten empfehlen mindestens 10.000 bis 15.000 € zusätzliche Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben.

Ein weiterer Kostenfaktor: Mietausfälle. Auch bei sorgfältiger Mieterauswahl kann es zu Zahlungsschwierigkeiten oder Leerstand kommen. Durchschnittlich solltest du mit 2 bis 3 % Leerstand kalkulieren. Bei einer Miete von 1.000 € pro Monat sind das 240 bis 360 € Einnahmeverlust pro Jahr. Diese Puffer musst du in deine Renditeberechnung einpreisen.

Nicht jeder kann 60.000 bis 100.000 € Eigenkapital aufbringen. Die gute Nachricht: Auch ohne Eigenkapital ist eine Immobilienfinanzierung möglich. Die schlechte Nachricht: Sie ist teurer und risikoreicher als eine klassische Finanzierung mit Eigenkapitalanteil.

Bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank 100 % des Kaufpreises. Manche Banken finanzieren sogar die Kaufnebenkosten mit, dann spricht man von einer 110-%-Finanzierung. Der große Vorteil: Du kannst sofort investieren, ohne Jahre auf ausreichend Eigenkapital zu sparen. Besonders für junge Familien mit gutem Einkommen aber wenig Vermögen kann das sinnvoll sein.

Die Kehrseite: Der Zinssatz liegt bei Vollfinanzierungen etwa 0,5 bis 1 Prozentpunkt über dem Zinssatz mit Eigenkapital. Bei 300.000 € Kredit bedeutet das 1.500 bis 3.000 € mehr Zinskosten pro Jahr. Über die gesamte Laufzeit summiert sich das auf mehrere zehntausend Euro. Zudem ist die monatliche Belastung höher, weil du mehr Kredit tilgen musst.

Das größte Risiko ist die fehlende Sicherheitsmarge. Wenn die Immobilienpreise fallen, gerätst du schnell in eine Situation, wo der Kreditbetrag höher ist als der Immobilienwert. Bei einem Notverkauf bliebe Restschuld übrig. Auch bei Mietausfall oder unerwarteten Reparaturen fehlt dir der finanzielle Puffer. Die Bank verlangt daher meist höhere Tilgungsraten von 3 % oder mehr.

Banken vergeben Vollfinanzierungen nur an Kreditnehmer mit sehr guter Bonität. Das bedeutet: unbefristeter Arbeitsvertrag, stabiles Einkommen deutlich über dem Durchschnitt und makelloser Schufa-Score. Dein Nettoeinkommen sollte die Kreditrate mindestens um 1.000 € übersteigen. Bei Selbstständigen sind die Anforderungen noch strenger. Meist verlangen Banken mehrere Jahre positive Jahresabschlüsse.

Die Immobilie selbst muss erstklassig sein. Banken finanzieren Vollfinanzierungen bevorzugt bei Neubauten oder gut erhaltenen Bestandsimmobilien in gefragten Lagen. Bei sanierungsbedürftigen Objekten oder Immobilien in strukturschwachen Regionen wird es schwierig. Die Lage sollte langfristig Wertstabilität versprechen, idealerweise in Großstädten oder prosperierenden Mittelzentren.

Auch deine bisherige finanzielle Disziplin zählt. Kannst du nachweisen, dass du bisher konsequent gespart hast, wertet die Bank das positiv. Vorhandenes Vermögen in Wertpapieren oder Lebensversicherungen, das du nicht einsetzen möchtest, erhöht deine Kreditwürdigkeit. Manche Banken verlangen zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaften oder die Abtretung von Lebensversicherungen.

Eine Vollfinanzierung macht Sinn, wenn du jung bist und viel Zeit zum Schuldenabbau hast. Mit 30 Jahren und 35 Jahren Resterwerbszeit kannst du einen Kredit in Ruhe tilgen. Die Alternative wäre, erst 10 Jahre zu sparen und dann mit 40 zu kaufen. In diesen 10 Jahren steigen aber womöglich die Immobilienpreise um 20 bis 30 %. Der gesparte Eigenkapitalaufwand wird durch höhere Kaufpreise zunichte gemacht.

Auch bei sehr niedrigen Mieten im Vergleich zur Kreditrate kann Vollfinanzierung attraktiv sein. Wenn du derzeit 800 € Miete zahlst und eine vergleichbare Immobilie für 1.200 € Kreditrate kaufen könntest, ist die Mehrbelastung überschaubar. Nach 30 Jahren gehört dir die Immobilie, während du als Mieter nichts hättest außer Quittungen.

Ein weiteres Szenario: Du hast Eigenkapital, möchtest es aber anders einsetzen. Vielleicht in ETFs investieren oder als Liquiditätsreserve behalten. Wenn du mit deinen Wertpapieren 6 bis 8 % Rendite erzielst und der Immobilienkredit nur 4 % kostet, kannst du durch die Vollfinanzierung sogar profitieren. Diese Rechnung funktioniert aber nur mit ausreichend Risikobereitschaft und Finanzwissen.

Grundsätzlich gilt: Vollfinanzierungen sind anspruchsvoll und verlangen eiserne Disziplin. Du musst über Jahrzehnte die höheren Raten stemmen und darfst keine finanziellen Überraschungen erleben. Nur wer ein sehr sicheres Einkommen und einen langen Atem hat, sollte diesen Weg gehen. Für die meisten Anleger ist eine klassische Finanzierung mit 20 bis 30 % Eigenkapital die bessere Wahl.

Die beste Finanzierung nützt nichts, wenn die Immobilie nicht passt. Lage, Zustand und Ausstattung entscheiden darüber, ob du langfristig Mieter findest, welche Rendite du erzielst und wie sich der Wert entwickelt. Drei Faktoren sind dabei entscheidend.

Die Lage ist und bleibt das wichtigste Kriterium beim Immobilienkauf. Eine mittelmäßige Immobilie in Top-Lage schlägt eine Top-Immobilie in mittelmäßiger Lage. Prüfe die Infrastruktur: Wie gut sind öffentliche Verkehrsmittel erreichbar? Gibt es Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte in der Nähe? Je besser die Anbindung, desto gefragter die Wohnung.

Die wirtschaftliche Entwicklung der Region ist entscheidend für langfristige Wertstabilität. Städte mit diversifizierten Arbeitsmärkten, Universitäten und Zukunftsbranchen bieten mehr Sicherheit als Orte, die von einer Branche abhängen. München, Frankfurt oder Hamburg haben seit Jahrzehnten stabile Nachfrage. Aber auch Mittelstädte wie Freiburg, Münster oder Regensburg entwickeln sich gut.

Achte auf die Mikrolage, also das direkte Wohnumfeld. Ist die Straße stark befahren? Gibt es Grünflächen und Parks? Wie sieht es mit Lärm aus? Eine ruhige Nebenstraße in guter Wohnlage ist deutlich attraktiver als eine Hauptverkehrsstraße. Auch die Nachbarschaft zählt: Ein gepflegtes Umfeld mit intakten Häusern signalisiert Wertbeständigkeit.

Neubauten bieten moderne Ausstattung, niedrige Nebenkosten durch gute Dämmung und kaum Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren. Die Energieeffizienz ist ein großer Vorteil: Niedrige Heizkosten machen die Wohnung für Mieter attraktiv. Zudem erfüllen Neubauten alle aktuellen Standards und Vorschriften. Die höheren Kaufpreise relativieren sich durch geringere Folgekosten.

Bestandsimmobilien sind günstiger im Einkauf und bieten oft mehr Charme. Gründerzeithäuser mit hohen Decken oder Altbauten in zentralen Lagen haben ihren Reiz. Allerdings musst du mit höherem Renovierungsbedarf rechnen. Heizungen, Fenster oder Elektrik können sanierungsbedürftig sein. Kalkuliere mindestens 15.000 bis 30.000 € für größere Modernisierungen in den ersten Jahren ein.

Die Energieeffizienz ist bei Bestandsimmobilien oft schlechter. Hohe Heizkosten schrecken Mieter ab und mindern deine Vermietbarkeit. Prüfe den Energieausweis genau: Liegt der Verbrauch über 150 kWh pro Quadratmeter und Jahr, sind energetische Sanierungen sinnvoll. Das kostet zwar Geld, steigert aber Wert und Vermietbarkeit erheblich. Zudem gibt es KfW-Förderungen für energetische Sanierungen.

Die Größe der Wohnung beeinflusst Nachfrage und Rendite. Einzimmerwohnungen unter 30 Quadratmetern haben zwar hohe Quadratmetermieten, aber nur eine kleine Zielgruppe. Luxuswohnungen über 120 Quadratmeter finden ebenfalls nur wenige Mieter. Am gefragtesten sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen zwischen 50 und 80 Quadratmetern.

Die Ausstattung sollte zeitgemäß, aber nicht übertrieben sein. Mieter erwarten eine moderne Einbauküche, ein vernünftiges Bad und solide Bodenbeläge. Luxusausstattung wie Marmorbäder oder Designerküchen zahlen sich bei der Vermietung selten aus. Besser ist ein guter Standard, der breit vermietbar ist. Ein Balkon oder eine Terrasse erhöht die Attraktivität deutlich, besonders in Städten.

Wichtig ist auch der Grundriss. Offene Wohnküchen sind modern und beliebt, lange Flure mit vielen kleinen Zimmern wirken altbacken. Lichtdurchflutete Räume mit großen Fenstern kommen besser an als dunkle Zimmer nach Norden. Ein Aufzug ist bei Wohnungen ab dem dritten Stock ein Muss, im Erdgeschoss kann er vernachlässigt werden. Denke auch an Parkmöglichkeiten: Ein Stellplatz oder eine Garage steigert die Vermietbarkeit in vielen Regionen erheblich.

Die steuerlichen Rahmenbedingungen machen Immobilien als Kapitalanlage oft erst rentabel. Ohne die Möglichkeit, Kosten abzusetzen und Abschreibungen zu nutzen, wäre die Nettorendite deutlich geringer. Drei Bereiche sind dabei besonders wichtig.

Du kannst den Gebäudewert deiner Immobilie über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr abschreiben. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € entfallen etwa 240.000 € auf das Gebäude (80 %), der Rest auf den Grundstücksanteil. Das bedeutet: 4.800 € jährliche Abschreibung. Diese Summe ziehst du von deinen Mieteinnahmen ab, obwohl sie keine reale Ausgabe ist.

Ein Beispiel verdeutlicht die Wirkung: Du vermietest eine Wohnung für 12.000 € pro Jahr. Nach Abzug von 4.800 € Abschreibung, 8.880 € Zinsen und 2.000 € sonstigen Kosten machst du einen steuerlichen Verlust von 3.680 €. Diesen Verlust kannst du mit anderen Einkünften verrechnen und so Steuern sparen. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % sparst du rund 1.290 € Steuern.

Für denkmalgeschützte Immobilien gibt es erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten. In den ersten acht Jahren kannst du 9 % der Sanierungskosten abschreiben, in den folgenden vier Jahren nochmals 7 %. Das macht Denkmalimmobilien steuerlich besonders attraktiv, erfordert aber hohe Investitionen und viel Aufwand. Die Sanierung muss den Vorgaben der Denkmalbehörde entsprechen.

Fast alle Kosten rund um die vermietete Immobilie kannst du als Werbungskosten absetzen. Dazu gehören die Darlehenszinsen, meist der größte Posten. Bei 240.000 € Kredit und 3,7 % Zinsen sind das jährlich 8.880 €. Hinzu kommen Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung und Kontoführungsgebühren.

Auch Fahrtkosten zur Immobilie sind absetzbar. Wenn du zu Besichtigungen, Handwerkerkoordination oder Mietersuche fährst, kannst du 30 Cent pro Kilometer ansetzen. Werbekosten für die Mietersuche, Maklergebühren und Kosten für Inserate zählen ebenfalls. Selbst das Arbeitszimmer kannst du anteilig absetzen, wenn du die Vermietung dort verwaltest.

Instandhaltungskosten wie Reparaturen, Renovierungen oder Austausch von Geräten sind sofort absetzbar. Aufwendungen bis 1.000 € netto gelten als Erhaltungsaufwand und können direkt abgezogen werden. Größere Modernisierungen musst du über mehrere Jahre abschreiben. Prüfe bei jeder Ausgabe, ob sie steuerlich geltend gemacht werden kann. Oft summieren sich scheinbare Kleinigkeiten zu erheblichen Beträgen.

Wenn du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf wieder verkaufst, musst du den Gewinn versteuern. Diese Spekulationsfrist soll verhindern, dass Immobilien nur zur kurzfristigen Gewinnmitnahme gekauft werden. Der Gewinn errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Investitionen.

Selbstgenutzte Immobilien haben eine kürzere Frist: Wenn du zwischen Kauf und Verkauf sowie im Verkaufsjahr selbst in der Immobilie gewohnt hast, ist der Gewinn steuerfrei. Das gilt auch, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst genutzt hast. Diese Regelung ist besonders interessant für Menschen, die erst selbst wohnen und später vermieten möchten.

Nach Ablauf der Spekulationsfrist kannst du steuerfrei verkaufen. Selbst hohe Wertsteigerungen bleiben dann unversteuert. Das ist ein enormer Vorteil gegenüber anderen Kapitalanlagen. Bei Aktien oder Fonds musst du auf Gewinne immer 25 % Abgeltungsteuer zahlen, bei Immobilien nach zehn Jahren nicht. Das macht Immobilien besonders für langfristig orientierte Anleger attraktiv.

Immobilien gelten als sichere Geldanlage, sind aber keineswegs risikolos. Wer die möglichen Fallstricke kennt und vorbeugt, erhöht seine Erfolgschancen deutlich. Drei Risikobereiche solltest du besonders im Blick haben.

Auch bei sorgfältiger Mieterauswahl kann es zu Zahlungsausfällen kommen. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung können dazu führen, dass Mieter ihre Miete nicht mehr zahlen können. Ein Räumungsprozess dauert in Deutschland oft sechs bis zwölf Monate. In dieser Zeit erhältst du keine Miete, musst aber weiterhin Kredit und Nebenkosten zahlen.

Gegen Mietausfall kannst du dich mit einer Mietausfallversicherung schützen. Sie übernimmt die Miete, wenn der Mieter nicht zahlt, und die Kosten für Rechtsstreitigkeiten. Die Prämie liegt bei etwa 3 bis 5 % der Jahresmiete. Ob sich das lohnt, hängt von deiner Risikobereitschaft ab. Viele Vermieter verzichten darauf und bilden stattdessen Rücklagen für solche Fälle.

Leerstand ist ein weiteres Risiko, besonders in strukturschwachen Regionen. Wenn du mehrere Monate keine Mieter findest, fehlen Einnahmen, während Kosten weiterlaufen. In gefragten Lagen ist das Risiko gering, in ländlichen Regionen oder schrumpfenden Städten höher. Kalkuliere mit 2 bis 3 % Leerstand. Bei 12.000 € Jahreskaltmiete entspricht das 240 bis 360 € Einnahmeverlust.

Jede Immobilie altert und benötigt regelmäßige Instandhaltung. Dach, Heizung, Fenster und Fassade haben begrenzte Lebensdauern. Nach 20 bis 30 Jahren stehen größere Sanierungen an. Eine neue Heizung kostet 10.000 bis 20.000 €, ein neues Dach 20.000 bis 40.000 €, neue Fenster 10.000 bis 15.000 €. Diese Kosten kommen oft gebündelt und belasten deine Liquidität erheblich.

Bilde von Anfang an Rücklagen für Instandhaltung. Die Faustregel lautet: 1 € pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 960 € pro Jahr. Über 20 Jahre summiert sich das auf knapp 20.000 €. Dies ist ein realistischer Puffer für die wichtigsten Sanierungen. Je älter die Immobilie beim Kauf, desto höher sollte die Rücklage sein.

Auch unvorhergesehene Schäden können teuer werden. Wasserschäden, Schimmelbefall oder Probleme mit der Statik erfordern oft sofortiges Handeln. Nicht alles zahlt die Versicherung. Halte deshalb immer eine Liquiditätsreserve von mindestens 10.000 € vor. Diese Summe sollte verfügbar sein, ohne dass du Kredite aufnehmen oder Wertpapiere verkaufen musst.

Wer sein gesamtes Vermögen in eine Immobilie steckt, geht ein hohes Klumpenrisiko ein. Wenn die Immobilie an Wert verliert, die Lage sich verschlechtert oder größere Schäden auftreten, ist dein komplettes Vermögen betroffen. Diversifikation ist auch bei Immobilien wichtig, allerdings schwerer umsetzbar als bei Wertpapieren.

Eine Möglichkeit ist, mehrere kleinere Immobilien statt einer großen zu kaufen. Statt einer 400.000-€-Wohnung könntest du zwei Wohnungen für jeweils 200.000 € in verschiedenen Städten erwerben. Das streut das Risiko, erfordert aber auch mehr Verwaltungsaufwand. Zudem sind kleinere Wohnungen oft relativ teurer als große.

Eine andere Strategie ist die Kombination verschiedener Anlageformen. Steck nicht dein gesamtes Vermögen in Immobilien, sondern diversifiziere mit ETFs, Festgeld oder anderen Anlageklassen. Eine ausgewogene Altersvorsorge könnte zu 50 % aus Immobilien, zu 30 % aus ETFs und zu 20 % aus sicheren Anlagen bestehen. So profitierst du von den Vorteilen verschiedener Anlageformen und minimierst gleichzeitig Risiken.

Immobilien sind nicht für jeden die richtige Wahl zur Altersvorsorge. Deine persönliche Situation, deine Ziele und deine Risikobereitschaft entscheiden darüber, ob diese Anlageform zu dir passt. Drei Aspekte helfen bei der Entscheidung.

Selbstgenutzte Immobilien sind vor allem dann sinnvoll, wenn du im Alter mietfrei wohnen möchtest. Die gesparte Miete erhöht dein verfügbares Einkommen im Ruhestand. Außerdem bist du unabhängig von Vermietern und Mieterhöhungen. Der psychologische Effekt ist nicht zu unterschätzen: Das Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, gibt vielen Menschen Sicherheit.

Für die reine Altersvorsorge ist Vermietung meist lukrativer. Du kannst mehrere kleinere Objekte kaufen statt eines großen, in rentableren Lagen investieren und flexibler bleiben. Wenn du im Alter mehr Geld brauchst, verkaufst du eine Immobilie. Bei Selbstnutzung ist das schwieriger, weil du selbst darin wohnst. Zudem nutzt du die steuerlichen Vorteile der Vermietung nicht.

Eine Kombinationsstrategie ist ebenfalls möglich: Kaufe eine Immobilie zur Selbstnutzung und eine zweite zur Vermietung. So sicherst du dir mietfreies Wohnen und generierst zusätzlich Mieteinnahmen. Diese Strategie erfordert aber mehr Eigenkapital und ein höheres Einkommen, um beide Finanzierungen zu stemmen. Für die meisten Anleger ist eine klare Entscheidung zwischen Selbstnutzung und Vermietung sinnvoller.

Immobilien haben gegenüber anderen Anlageformen Vor- und Nachteile. ETFs bieten bessere Diversifikation, höhere Liquidität und geringeren Verwaltungsaufwand. Die langfristige Rendite liegt bei breit gestreuten Aktien-ETFs historisch bei 6 bis 8 %. Immobilien erreichen bei Berücksichtigung aller Kosten oft 3 bis 5 % Nettorendite. Allerdings nutzt du bei Immobilien den Hebeleffekt durch Fremdkapital.

Die gesetzliche Rente ist sicher, reicht aber meist nicht aus. Private Rentenversicherungen bieten Garantien, haben aber hohe Kosten und niedrige Renditen. Die betriebliche Altersvorsorge profitiert von Arbeitgeberzuschüssen und Steuervorteilen, bindet dich aber an deinen Arbeitgeber. Riester- und Rürup-Rente haben hohe Förderungen, aber auch viele Einschränkungen und Kosten.

Immobilien punkten durch Inflationsschutz, steuerliche Vorteile und stabile Cashflows. Sie erfordern aber hohes Eigenkapital, viel Zeit für Verwaltung und bieten wenig Flexibilität. Du kannst nicht mal eben 10.000 € entnehmen wie bei einem ETF-Depot. Ein Verkauf dauert Monate und verursacht Kosten. Für aktive Menschen mit ausreichend Kapital und langer Planungshorizont können Immobilien die richtige Wahl sein.

Immobilien als Kapitalanlage erfordern neben Eigenkapital auch Zeit und Nerven. Du musst Mieter finden, Verträge verhandeln, Handwerker koordinieren und dich um Instandhaltung kümmern. Wer keine Lust auf Vermieterthemen hat, ist mit anderen Anlageformen besser bedient. Eine Hausverwaltung kostet zwar Geld, nimmt dir aber viel Arbeit ab.

Deine berufliche Situation spielt eine Rolle. Ein unbefristeter Job mit stabilem Einkommen ist Voraussetzung für eine Finanzierung. Selbstständige haben es schwerer, bekommen aber mit guten Jahresabschlüssen ebenfalls Kredite. Wichtig ist ein langfristiger Horizont: Immobilien lohnen sich nur, wenn du sie mindestens 15 bis 20 Jahre hältst. Wer in fünf Jahren ins Ausland ziehen oder beruflich flexibel bleiben möchte, sollte besser auf Immobilien verzichten.

Auch deine Risikotoleranz ist entscheidend. Immobilien sind weniger volatil als Aktien, aber illiquide und mit Klumpenrisiken verbunden. Wer nachts nicht schlafen kann, weil die Miete drei Tage zu spät kommt, ist für Immobilieninvestments nicht geeignet. Wer dagegen langfristig denkt, Schwankungen aussitzen kann und sich von kurzfristigen Problemen nicht aus der Ruhe bringen lässt, hat gute Chancen auf Erfolg.

Du hast jetzt einen umfassenden Überblick über Immobilien als Altersvorsorge. Ob diese Anlageform zu dir passt, hängt von deiner individuellen Situation ab. Eigenkapital, Einkommen, Risikobereitschaft und persönliche Ziele spielen zusammen.

Als unabhängiger Finanzberater unterstütze ich dich dabei, die richtige Entscheidung zu treffen. Gemeinsam analysieren wir deine Situation und entwickeln eine Strategie, die wirklich zu dir passt. Dabei schaue ich nicht nur auf Immobilien, sondern auf deine gesamte Altersvorsorge. Vielleicht ist eine Kombination aus Immobilien und anderen Anlageformen für dich optimal.

Im kostenlosen Erstgespräch nehmen wir uns Zeit für eine ehrliche Bestandsaufnahme. Du erfährst, welche Schritte für dich konkret sinnvoll sind und wie du deine Ziele erreichst. Ich zeige dir Chancen und Risiken auf und helfe dir, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Dabei arbeite ich produktneutral und unabhängig. Es geht nicht darum, dir etwas zu verkaufen, sondern die beste Lösung für deine Situation zu finden. Ob Immobilie, ETF-Sparplan oder eine Kombination verschiedener Bausteine. Wir entwickeln gemeinsam einen Plan, der zu deinem Leben passt.

Das Erstgespräch ist unverbindlich und kostenfrei. Keine versteckten Kosten, keine Verpflichtungen und kein Verkaufsdruck. Mir geht es darum, dass du die richtigen Entscheidungen für deine finanzielle Zukunft triffst. Je früher du anfängst, desto entspannter erreichst du deine Ziele.