Mieten oder Kaufen Rechner: Was lohnt sich wirklich für dich?

400.000 € Immobilie, 100.000 € Eigenkapital, 1.000 € Kaltmiete.

Wer steht nach 25 Jahren finanziell besser da: der Käufer mit abbezahlter Immobilie oder der Mieter, der sein Eigenkapital investiert?

Dieser Mieten oder Kaufen Rechner vergleicht beide Szenarien Monat für Monat und zeigt dir konkret, wie viel Vermögen du in jeder Variante aufbaust. Mit Sensitivitätsanalyse: Finde heraus, welche Stellschrauben das Ergebnis kippen.

Der Mieten oder Kaufen Rechner stellt zwei Szenarien gegenüber und berechnet für beide, wie viel Vermögen du nach einer bestimmten Laufzeit aufgebaut hast.

Du mietest weiter und investierst dein Eigenkapital. Die Differenz zwischen Kreditrate und Miete investierst du monatlich zusätzlich.

Du kaufst eine Immobilie, zahlst Kaufnebenkosten und finanzierst den Rest über einen Kredit. Nach Ende der Laufzeit gehört dir die Immobilie inklusive Wertsteigerung.

Am Ende vergleicht der Rechner das Gesamtvermögen beider Szenarien: beim Mieter das aufgebaute Depot, beim Käufer den Immobilienwert nach Wertsteigerung. So siehst du schwarz auf weiß, welcher Weg sich finanziell mehr lohnt.

Beispiel:

Kaufpreis: 400.000 €

Eigenkapital: 100.000 €

Kaltmiete: 1.000 €

Ergebnis nach 25 Jahren: Der Mieter, der sein Geld bei 7 % Rendite anlegt, kommt auf ein höheres Vermögen als der Käufer mit einer Wertsteigerung von 2 % pro Jahr. Doch kleine Änderungen an den Stellschrauben können das Ergebnis kippen.

Drei Schritte bis zum Ergebnis:

1. Allgemeine Angaben eintragen: Eigenkapital, Kaufpreis, Kaltmiete und Kaufnebenkosten. Diese Werte gelten für beide Szenarien.
2. Annahmen anpassen: Wie hoch ist die erwartete Anlagerendite? Wie stark steigen die Mieten? Wie entwickelt sich der Immobilienwert? Passe die Werte an deine Situation an.
3. Ergebnis und Sensitivität auswerten: Das Diagramm zeigt dir die Vermögensentwicklung über die Jahre. Die Sensitivitätsanalyse verrät, bei welchen Werten das Ergebnis kippt.

Ob Kaufen oder Mieten sich mehr lohnt, ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen deines Lebens. Viele Menschen gehen davon aus, dass Miete „rausgeschmissenes Geld” sei. Doch diese Annahme greift zu kurz.

Der entscheidende Punkt: Als Mieter zahlst du weniger für das Wohnen als ein Käufer (Kreditrate plus Instandhaltung sind fast immer höher als die vergleichbare Miete). Die Differenz kannst du investieren. Und genau dieses investierte Geld arbeitet über Jahrzehnte mit Zinseszinseffekt für dich.

Nutze auch den Sparplanrechner, um den Zinseszinseffekt zu betrachten.

Die Kernfrage lautet nicht: „Soll ich eine Immobilie kaufen?”

Sondern: „Bringt mir das Eigenkapital als Investition am Kapitalmarkt mehr Rendite als in einer Immobilie?”

Historisch betrachtet lag die langfristige Rendite eines weltweit gestreuten Aktien-ETF bei etwa 7 % pro Jahr. Deutsche Wohnimmobilien erzielten im gleichen Zeitraum deutlich niedrigere Gesamtrenditen. Das ist der Hauptgrund, warum der „Mieter mit ETF-Sparplan” in den meisten Berechnungen vorne liegt.

Die reine Zahlenwelt erzählt nicht die ganze Geschichte. Es gibt wichtige Gründe, die für den Immobilienkauf sprechen, auch wenn die Rendite auf dem Papier geringer ausfällt.

Der Zwangsspareffekt: Die monatliche Kreditrate zwingt dich zum Vermögensaufbau. Beim Mieten brauchst du die Disziplin, das gesparte Geld tatsächlich zu investieren und nicht auszugeben. Studien zeigen: Viele Mieter sparen weniger als sie theoretisch könnten.

Außerdem bietet Wohneigentum Sicherheit vor Eigenbedarfskündigungen, volle Gestaltungsfreiheit und im Alter mietfreies Wohnen. Diese Faktoren haben einen realen Wert, der in keinem Rechner auftaucht.

Die Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab. Hier die wichtigsten Leitlinien:

Mieten lohnt sich eher, wenn…

Du eine niedrige Miete zahlst und geringe Mieterhöhungen erwartest

Du einen günstigen Kaufpreis findest (Kaufpreis-Miete-Verhältnis unter 25)

Mieten lohnt sich eher, wenn…

Du diszipliniert sparst und in ETFs mit 7 % Rendite oder mehr investierst

Du planst, die Immobilie langfristig zu bewohnen und für mindestens 10 bis 15 Jahre fest dort zu bleiben

Mieten lohnt sich eher, wenn…

Du Wert auf maximale Flexibilität legst, um jederzeit spontan reagieren zu können

Du den Zwangsspareffekt brauchst und sonst nicht konsequent investierst

Faustregel Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Liegt das Ergebnis unter 25, ist der Kaufpreis tendenziell fair. Ab 30 wird es schwer, mit Kaufen finanziell besser dazustehen als mit Mieten und Investieren.

Dein Beispiel: 400.000 € ÷ (1.000 € × 12) = 33. Das spricht eher für Mieten, sofern du konsequent investierst.

Hier ein Beispiel, wann sich Kaufen mehr lohnt (Kaufpreis: 400.000 €, Eigenkapital: 100.000 €, Kaltmiete: 1.000 €):

Die meisten Mieten oder Kaufen Vergleiche hinken, weil sie den Mieter so behandeln, als würde er sein Geld auf dem Girokonto liegen lassen. Aber ein fairer Vergleich funktioniert nur, wenn Mieter und Käufer monatlich gleich viel Geld für das Wohnen ausgeben.

Konkret bedeutet das: Was der Käufer an Kreditrate, Instandhaltung und Rücklagen zahlt, investiert der Mieter. Er zahlt seine Miete und legt die Differenz zur Käufer-Monatsrate am Kapitalmarkt an. Nur so entsteht ein fairer Vermögensvergleich.

Genau das bildet dieser Rechner ab: Er nimmt die tatsächlichen monatlichen Kosten des Käufers (inklusive steigender Instandhaltung und gegebenenfalls veränderter Zinsen nach der Zinsbindung) und vergleicht sie mit den steigenden Mietkosten des Mieters. Die Differenz wird jeden Monat zum marktüblichen Zinssatz angelegt.

Ein Punkt, den viele unterschätzen: Ein Verkauf nach wenigen Jahren ist fast immer ein Verlustgeschäft. Die Kaufnebenkosten von 10 % und mehr müssen erst wieder aufgeholt werden, bevor du überhaupt bei null bist. Dazu kommt die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank, wenn du den Kredit vorzeitig ablöst.

Die 10-Jahres-Regel: Kaufe nur, wenn du mindestens 10, besser 15 Jahre in der Immobilie bleiben wirst. Im Rechner siehst du im Diagramm deutlich, ab welchem Zeitpunkt die Kauf-Variante die Miet-Variante überholen kann. In den ersten Jahren liegt Mieten praktisch immer vorne.

Der Rechner zeigt dir die finanzielle Seite. Aber die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen ist weit mehr als eine Tabellenkalkulation. Es geht um die Frage, wie du in den nächsten 10, 20 oder 30 Jahren leben willst.

Wer kauft, bindet sich an einen Ort, an einen Grundriss, an eine Nachbarschaft. Diese Bindung kann Stabilität bedeuten, wenn dein Leben planbar ist: fester Job, stabile Partnerschaft, Kinder in der Schule. Sie kann aber zum Klotz am Bein werden, wenn sich die Lebensumstände ändern. Ein Jobwechsel in eine andere Stadt, eine Trennung, gesundheitliche Veränderungen: All das wird mit Wohneigentum komplizierter und teurer.

Viele Käufer berichten von einem Gefühl der Sicherheit und Geborgenheit, das kein Mietvertrag bieten kann. Keine Eigenbedarfskündigung, keine Mieterhöhung, volle Gestaltungsfreiheit. Dieses Gefühl hat einen realen Wert, auch wenn er in keiner Berechnung auftaucht.

Auf der anderen Seite steht der mentale Druck: Die monatliche Kreditrate muss über Jahrzehnte bedient werden, unabhängig davon, ob sich dein Einkommen verändert. Unerwartete Reparaturen (neue Heizung: 15.000 bis 30.000 €, Dachsanierung: 20.000 bis 50.000 €) können das Budget empfindlich belasten. Mieter delegieren dieses Risiko an den Vermieter.

Ehrliche Selbsteinschätzung: Bist du jemand, der Stabilität und Kontrolle braucht? Dann kann Wohneigentum der richtige Weg sein. Bist du flexibel, reiselustig oder beruflich mobil? Dann mache Mieten zu deiner Stärke und investiere die Differenz konsequent.

Die Frage Mieten oder Kaufen spielt bei der Altersvorsorge eine zentrale Rolle. “Im Alter mietfrei wohnen” klingt überzeugend. Und tatsächlich ist eine abbezahlte Immobilie ein enormer Vorteil im Ruhestand: Keine Miete, keine Mieterhöhungen, niedrigere laufende Kosten. Für viele Menschen ist das der Hauptgrund für den Immobilienkauf.

Doch die Immobilie als einzige Säule der Altersvorsorge birgt ein erhebliches Risiko: Dein gesamtes Vermögen steckt in einem einzigen Objekt, an einem einzigen Standort. Fachleute nennen das Klumpenrisiko. Wenn die Region an Attraktivität verliert, der Sanierungsbedarf steigt oder du aus gesundheitlichen Gründen umziehen musst, sitzt du auf einer Immobilie, die sich vielleicht nicht zum gewünschten Preis verkaufen lässt.

Ein weltweit gestreutes ETF-Portfolio verteilt dein Vermögen auf über 1.000 Unternehmen in dutzenden Ländern. Wenn eine Region schwächelt, gleichen andere das aus. Diese Streuung ist beim Eigenheim physisch nicht möglich: Du besitzt eine Wohnung oder ein Haus, nicht ein Tausendstel von 1.000 verschiedenen Immobilien.

Im Ruhestand bietet das ETF-Portfolio außerdem maximale Flexibilität: Du kannst monatlich Anteile verkaufen, um deine Rente aufzubessern. Du kannst den Wohnort wechseln, ohne ein Haus verkaufen zu müssen. Du bist nicht an Instandhaltungskosten gebunden, die im Alter besonders ins Gewicht fallen können.

Die beste Strategie kombiniert beides: Eine selbst genutzte Immobilie als Wohn-Sicherheit und ein ETF-Depot als flexibler Vermögensbaustein. Wer sich nur auf die Immobilie verlässt, geht ein Konzentrationsrisiko ein. Wer nur aufs Depot setzt, muss die Disziplin aufbringen, in jeder Marktsituation die Miete zu bezahlen und trotzdem investiert zu bleiben.

Option 1: Selbst handeln

• Nutze den Sparplanrechner und berechne deine ETF-Strategie
• Nutze den Rentenlückenrechner und prüfe, ob du im Alter abgesichert bist

Option 2: Professionelle Hilfe

• Im Erstgespräch schauen wir uns deine aktuelle Situation an
• Ich zeige dir, welche Strategie zu deiner Lebenssituation passt
• Kostenloses Erstgespräch vereinbaren

Die Tools zeigen dir die Zahlen. Ich helfe dir, einen Plan daraus zu machen.