Mieten oder Kaufen Rechner: Was lohnt sich wirklich für dich?

400.000 € Immobilie, 100.000 € Eigenkapital, 1.000 € Kaltmiete.

Wer steht nach 25 Jahren finanziell besser da: der Käufer mit abbezahlter Immobilie oder der Mieter, der sein Eigenkapital investiert?

Dieser Rechner vergleicht beide Szenarien Monat für Monat und zeigt dir konkret, wie viel Vermögen du in jeder Variante aufbaust. Mit Sensitivitätsanalyse: Finde heraus, welche Stellschrauben das Ergebnis kippen.

5 Dimensionen, die über deine Entscheidung bestimmen, jenseits der reinen Mathematik.

Der Rechner stellt zwei Szenarien gegenüber und berechnet für beide, wie viel Vermögen du nach einer bestimmten Laufzeit aufgebaut hast.

Im Miet-Szenario mietest du weiter und investierst dein Eigenkapital. Die Differenz zwischen Kreditrate und Miete investierst du monatlich zusätzlich.

Im Kauf-Szenario kaufst du eine Immobilie, zahlst Kaufnebenkosten und finanzierst den Rest über einen Kredit. Nach Ende der Laufzeit gehört dir die Immobilie inklusive Wertsteigerung.

Am Ende vergleicht der Rechner das Gesamtvermögen beider Szenarien: beim Mieter das aufgebaute Depot, beim Käufer den Immobilienwert nach Wertsteigerung.

Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Eigenkapital 100.000 €, Kaltmiete 1.000 €. Ergebnis nach 25 Jahren: Der Mieter, der sein Geld bei 7 % Rendite anlegt, kommt auf ein höheres Vermögen als der Käufer mit einer Wertsteigerung von 2 % jährlich. Kleine Änderungen an den Stellschrauben können das Ergebnis aber kippen.

Die Berechnung läuft in drei Schritten.

1. Du trägst allgemeine Angaben ein: Eigenkapital, Kaufpreis, Kaltmiete und Kaufnebenkosten.
2. Dann passt du die Annahmen an: erwartete Anlagerendite, Mietsteigerung, Immobilienwertentwicklung.
3. Das Diagramm zeigt dir dann die Vermögensentwicklung über die Jahre, die Sensitivitätsanalyse verrät, bei welchen Werten das Ergebnis kippt.

Viele Menschen gehen davon aus, dass Miete rausgeschmissenes Geld sei. Diese Annahme greift zu kurz.

Als Mieter zahlst du weniger für das Wohnen als ein Käufer. Kreditrate plus Instandhaltung sind fast immer höher als die vergleichbare Miete. Die Differenz kannst du investieren. Dieses investierte Geld arbeitet über Jahrzehnte mit Zinseszins-Effekt für dich.

Nutze auch den Sparplanrechner, um den Zinseszinseffekt zu betrachten.

Die eigentliche Frage lautet nicht “Soll ich eine Immobilie kaufen?” sondern “Bringt mir das Eigenkapital als Investition am Kapitalmarkt mehr Rendite als in einer Immobilie?”

Historisch lag die langfristige Rendite eines weltweit gestreuten Aktien-ETF bei rund 7 % jährlich. Deutsche Wohnimmobilien erzielten im gleichen Zeitraum deutlich niedrigere Gesamtrenditen. Das ist der Hauptgrund, warum der Mieter mit ETF-Sparplan in den meisten Berechnungen vorne liegt.

Die reine Zahlenwelt erzählt nicht die ganze Geschichte.

Die monatliche Kreditrate zwingt dich zum Vermögensaufbau. Als Mieter brauchst du die Disziplin, das gesparte Geld tatsächlich zu investieren und nicht auszugeben. Studien zeigen: Viele Mieter sparen weniger als sie theoretisch könnten.

Wohneigentum bietet außerdem Sicherheit vor Eigenbedarfskündigungen, volle Gestaltungsfreiheit und im Alter mietfreies Wohnen. Diese Faktoren haben einen realen Wert, der in keinem Rechner auftaucht.

Die Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab. Hier die wichtigsten Leitlinien:

Mieten lohnt sich eher, wenn…

wenn die Miete niedrig ist und geringe Mietsteigerungen zu erwarten sind

du einen günstigen Kaufpreis findest (Kaufpreis-Miete-Verhältnis unter 25)

Mieten lohnt sich eher, wenn…

du diszipliniert sparst und in ETFs mit 7 % Rendite oder mehr investierst

du planst, die Immobilie mindestens 10 bis 15 Jahre oder länger zu bewohnen

Mieten lohnt sich eher, wenn…

du Wert auf maximale Flexibilität legst oder wenn die Wohndauer unter 10 Jahren liegt

du den Zwangsspareffekt brauchst und sonst nicht konsequent investierst

Faustregel Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Liegt das Ergebnis unter 25, ist der Kaufpreis tendenziell fair. Ab 30 wird es schwer, mit Kaufen finanziell besser dazustehen als mit Mieten und Investieren.

Dein Beispiel: 400.000 € geteilt durch (1.000 € mal 12) ergibt 33. Das spricht eher für Mieten, sofern du konsequent investierst.

Hier ein Beispiel, wann sich Kaufen mehr lohnt (Kaufpreis: 400.000 €, Eigenkapital: 100.000 €, Kaltmiete: 1.000 €):

Die meisten Mieten-oder-Kaufen-Vergleiche hinken, weil sie den Mieter so behandeln, als würde er sein Geld auf dem Girokonto liegen lassen. Ein fairer Vergleich funktioniert nur, wenn Mieter und Käufer monatlich gleich viel Geld für das Wohnen ausgeben.

Was der Käufer an Kreditrate, Instandhaltung und Rücklagen zahlt, investiert der Mieter. Er zahlt seine Miete und legt die Differenz zur Käufer-Monatsrate am Kapitalmarkt an. Nur so entsteht ein fairer Vermögensvergleich.

Genau das bildet dieser Rechner ab.

Ein Verkauf nach wenigen Jahren ist fast immer ein Verlustgeschäft. Kaufnebenkosten von 10 % und mehr müssen erst wieder aufgeholt werden, bevor du überhaupt bei null bist. Dazu kommt die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank bei vorzeitiger Kreditablösung.

Die 10-Jahres-Regel: Kaufe nur, wenn du mindestens 10, besser 15 Jahre in der Immobilie bleiben wirst. Im Rechner siehst du deutlich, ab welchem Zeitpunkt die Kauf-Variante die Miet-Variante überholen kann. In den ersten Jahren liegt Mieten praktisch immer vorne.

Der Rechner zeigt dir die finanzielle Seite. Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen ist weit mehr als eine Tabellenkalkulation. Es geht um die Frage, wie du in den nächsten 10, 20 oder 30 Jahren leben willst.

Wer kauft, bindet sich an einen Ort, einen Grundriss, eine Nachbarschaft. Diese Bindung kann Stabilität bedeuten, wenn das Leben planbar ist: fester Job, stabile Partnerschaft, Kinder in der Schule. Sie kann zum Problem werden, wenn sich die Lebensumstände ändern. Ein Jobwechsel in eine andere Stadt, eine Trennung, gesundheitliche Veränderungen: All das wird mit Wohneigentum komplizierter und teurer.

Viele Käufer berichten von einem Gefühl der Sicherheit, das kein Mietvertrag bieten kann. Keine Eigenbedarfskündigung, keine Mieterhöhung, volle Gestaltungsfreiheit. Dieses Gefühl hat einen realen Wert, auch wenn er in keiner Berechnung auftaucht.

Auf der anderen Seite steht der finanzielle Druck: Die monatliche Kreditrate muss über Jahrzehnte bedient werden, unabhängig davon, wie sich dein Einkommen entwickelt. Unerwartete Reparaturen wie eine neue Heizung (15.000 bis 30.000 €) oder eine Dachsanierung (20.000 bis 50.000 €) können das Budget erheblich belasten. Als Mieter trägst du dieses Risiko nicht.

Ehrliche Selbsteinschätzung: Wer Stabilität und Kontrolle braucht, für den kann Wohneigentum der richtige Weg sein. Wer flexibel, reiselustig oder beruflich mobil ist, macht Mieten zur Stärke und investiert die Differenz konsequent.

Im Alter mietfrei wohnen klingt überzeugend. Eine abbezahlte Immobilie ist ein echter Vorteil im Ruhestand: keine Miete, keine Mieterhöhungen, niedrigere laufende Kosten. Für viele ist das der Hauptgrund für den Kauf.

Die Immobilie als einzige Säule der Altersvorsorge birgt aber ein erhebliches Risiko: Das gesamte Vermögen steckt in einem einzigen Objekt, an einem einzigen Standort. Wenn die Region an Attraktivität verliert, der Sanierungsbedarf steigt oder ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen notwendig wird, sitzt du auf einer Immobilie, die sich vielleicht nicht zum gewünschten Preis verkaufen lässt.

Ein weltweit gestreutes ETF-Portfolio verteilt dein Vermögen auf über 1.000 Unternehmen in dutzenden Ländern. Diese Streuung ist beim Eigenheim physisch nicht möglich. Im Ruhestand bietet das ETF-Portfolio außerdem maximale Flexibilität: monatliche Entnahmen, kein Hausverkauf nötig bei einem Umzug, keine Instandhaltungskosten.

Die beste Strategie kombiniert beides: Eine selbst genutzte Immobilie als Wohnsicherheit und ein ETF-Depot als flexibler Vermögensbaustein. Wer sich nur auf die Immobilie verlässt, geht ein Konzentrationsrisiko ein. Wer nur aufs Depot setzt, braucht die Disziplin, in jeder Marktsituation investiert zu bleiben.