Beispiel: Eigenheim für 400.000 € mit 80.000 € Eigenkapital, 3,5 % Zinsen, 30 Jahre Laufzeit. Monatliche Rate: 1.613 €. Gesamtkosten: 580.800 €, davon 229.000 € Zinsen.
Dieser Rechner zeigt dir, welche Rate du dir leisten kannst und was dich das Eigenheim wirklich kostet.
Kostenlos, ohne Anmeldung, dauert 60 Sekunden.
Die 400.000 €-Frage: Eigenheim oder ETF-Sparplan?
Bevor du dich für ein Eigenheim entscheidest, rechne die Alternative durch: weiter mieten und das Geld in ETFs investieren.
Szenario 1: Eigenheim kaufen
- Kaufpreis: 400.000 €
- Eigenkapital: 80.000 € (20 %)
- Kredit: 352.000 € zu 3,5 % Zinsen (ohne Maklerprovision, mit Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer)
- Rate: 1.613 €/Monat (bei 2,0 % Tilgung)
- Laufzeit: 30 Jahre
- Gesamtkosten: 580.800 € (Rate) + 80.000 € (EK) = 660.800 €
Nach 30 Jahren hast du ein abbezahltes Haus (Wert ungewiss, ca. 400.000 bis 500.000 €), 0 € liquides Vermögen und rund 50.000 bis 80.000 € Instandhaltungskosten über 30 Jahre, die nicht im Rechner enthalten sind.
Szenario 2: Weiter mieten und ETF-Sparplan
- Miete: 1.200 €/Monat (statt 1.613 € Eigenheim-Rate)
- ETF-Sparplan: 413 €/Monat (Differenz)
- Startkapital: 80.000 € (statt Eigenkapital) → in ETFs
- Laufzeit: 30 Jahre
- Rendite: 7 % p.a. (historisch MSCI World)
Nach 30 Jahren hast du ein ETF-Depot von rund 1.156.000 €, davon 80.000 € Startkapital, 148.680 € eigene Einzahlungen und 927.320 € Zinseszins. Die Miete lässt sich aus der ETF-Entnahme zahlen (4 % Entnahmerate ergibt 3.853 € monatlich). Dazu maximale Flexibilität: Umzug jederzeit möglich, Geld jederzeit verfügbar.
Die harte Wahrheit
Eigenheim nach 30 Jahren: 400.000 bis 500.000 € Immobilienwert, 0 € liquide, keine Flexibilität ohne Verkauf.
ETF plus Miete nach 30 Jahren: 1.156.000 € liquide, Miete aus Entnahme zahlbar, maximale Flexibilität.
Das bedeutet nicht, dass Eigenheim schlecht ist. Es bedeutet: Rechne beide Szenarien durch, bevor du dich entscheidest.
Eigenheim macht trotzdem Sinn, wenn du emotional ein Haus willst (das ist legitim), wenn du planst, 30 Jahre oder länger am selben Ort zu bleiben, wenn die Mieten in deiner Region extrem hoch sind oder wenn du Kindern ein festes Zuhause bieten willst.
ETF plus Miete macht mehr Sinn, wenn du Flexibilität brauchst, liquides Vermögen statt Betongold willst oder eine höhere Rendite anstrebst als eine Immobilie bietet.
Nächster Schritt: Nutze den Sparplanrechner und rechne das ETF-Szenario mit deinen eigenen Zahlen durch.
So funktioniert der Immobilienrechner
Der Rechner bildet alle variablen Kosten und Annahmen einer Immobilienfinanzierung ab. Er berücksichtigt drei zentrale Komponenten: Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierungskonditionen.
Du gibst folgende Werte ein:
- Kaufpreis und verfügbares Eigenkapital
- Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision und Notar- und Grundbuchkosten sowie Finanzierungskonditionen mit Zinssatz
- anfänglicher Tilgung und gewünschter Laufzeit
Der Rechner liefert dir sofort die monatliche Rate, die gesamte Finanzierungssumme und die Zinskosten über die gesamte Laufzeit.
Die Macht des Eigenkapitals und der Tilgung
Zwei Faktoren beeinflussen deine monatliche Rate und die Laufzeit am stärksten: das Eigenkapital und die Tilgung.
Eine bewährte Faustregel: Mindestens die gesamten Nebenkosten sollten aus dem Eigenkapital gedeckt sein. Besser sind 20 bis 30 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser der Zinssatz.
Die anfängliche Tilgung ist ebenso entscheidend. Eine niedrige Tilgung von 1,0 % senkt die monatliche Rate, verlängert aber die Laufzeit massiv und erhöht die Zinslast. Eine höhere Tilgung von 3,0 % oder mehr verkürzt die Schuldenfreiheit und spart erhebliche Zinskosten. Ist das Haus früher abbezahlt, kann das frei gewordene Kapital in weitere Säulen der Altersvorsorge fließen, zum Beispiel in ETFs oder eine private Rentenversicherung. Nutze den Sparplanrechner, um die Entwicklung deines neu verfügbaren Kapitals zu simulieren.
Die Tücken der Nebenkosten
Viele Kaufinteressenten unterschätzen, wie weit die tatsächlichen Kosten über den Kaufpreis hinausgehen. Nebenkosten müssen fast immer sofort bezahlt werden.
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %. Die Maklerprovision wird vom Käufer oder zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich vorgeschrieben und liegen meist bei 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises.
Da die Nebenkosten nicht über den Kredit abgezahlt werden, solltest du sie vollständig aus dem Eigenkapital finanzieren.
Die 5 Phasen zum Eigenheim
Phase 1: Budget festlegen
Nutze den Rechner: Welche Rate kannst du dir leisten? Als Faustregel gilt: maximal 40 % deines Nettoeinkommens.
Phase 2: Eigenkapital aufbauen
Ziel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Je mehr Eigenkapital, desto bessere Zinsen.
Phase 3: Finanzierungsangebote einholen
Vergleiche 3 bis 5 Banken. Achte auf den Effektivzins, nicht nur auf den Nominalzins.
Phase 4: Immobilie finden und bewerten
Die Bank bewertet die Immobilie per Gutachten. Prüfe Lage, Zustand und versteckte Mängel.
Phase 5: Notartermin und Abschluss
Kaufvertrag unterzeichnen, Grunderwerbsteuer zahlen, Eintragung ins Grundbuch.
Detaillierte Infos findest du in meinem Artikel Altersvorsorge mit Immobilien.
Nachdem du die Eckdaten mit dem Rechner kalkuliert hast, kennst du dein Ziel und deine maximale Belastung. Der nächste Schritt ist der direkte Vergleich von Finanzierungsangeboten.
Betrachte das Eigenheim immer als eine Säule deiner Rentenplanung. Ein schuldenfreies Haus im Alter reduziert die monatlichen Fixkosten erheblich, schließt aber selten die gesamte Rentenlücke. Prüfe daher parallel, wie viel Kapital du zusätzlich für die Rente brauchst, um deinen Lebensstandard zu sichern.