Immobilienrechner: Berechne deine monatliche Rate und Finanzierung

Der Rechner ermöglicht es dir, alle variablen Kosten und Annahmen einer Immobilienfinanzierung abzubilden. Er berücksichtigt die drei zentralen Komponenten: Kaufpreis, Nebenkosten und die Finanzierungskonditionen.

Dazu definierst du die folgenden Werte:

• Kaufpreis und Eigenkapital: Du gibst den Kaufpreis der Immobilie und dein Verfügbares Eigenkapital ein.

• Nebenkosten: Die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und die Notar- und Grundbuchkosten sind essenziell für die Gesamthöhe des Kredits.

• Finanzierungskonditionen: Du trägst den Zinssatz (% pro Jahr), die Anfängliche Tilgung (% pro Jahr) und die gewünschte Laufzeit des Darlehens ein.

Der Rechner liefert dir sofort die monatliche Rate, die gesamte Finanzierungssumme (Fremdkapital) und die Höhe der Zinskosten über die Laufzeit.

Zwei Faktoren beeinflussen die Höhe deiner monatlichen Rate und die Laufzeit des Kredits am stärksten: Das eingebrachte Eigenkapital und die gewählte Tilgung.

Experten empfehlen, mindestens die gesamten Nebenkosten aus dem Eigenkapital zu decken. Idealer sind 20 % bis 30 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital du in den Rechner einträgst, desto geringer ist das Risiko für die Bank, was sich in einem niedrigeren Zinssatz niederschlägt.

Auch die Anfängliche Tilgung ist entscheidend. Eine niedrige Tilgung (z.B. 1,0%) führt zwar zu einer geringeren Monatsrate, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Zinslast massiv. Eine höhere Tilgung (z.B. 3,0% oder mehr) verkürzt die Schuldenfreiheit und spart massiv Zinskosten. Diese Strategie schafft frühzeitig finanziellen Spielraum. Ist das Haus schneller abbezahlt, kannst du das frei gewordene Kapital in andere Säulen deiner Altersvorsorge, wie zum Beispiel in ETFs oder in eine private Rentenversicherung (Riester- oder Rürup-Rente), umschichten, um deine finanzielle Basis weiter zu stärken. Nutze meinen Sparplanrechner, um die Entwicklung deines neu verfügbaren Kapitals zu simulieren.

Viele Kaufinteressenten vergessen, dass die eigentlichen Kosten einer Immobilie weit über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Die Nebenkosten müssen fast immer sofort beglichen werden und dürfen im Rechner nicht unterschätzt werden.

Sie umfassen die folgenden Kosten, die im Rechner als separate Felder aufgeführt sind:

1. Grunderwerbsteuer: Variiert je nach Bundesland (zwischen 3,5% und 6,5%).

2. Maklerprovision: Wird vom Käufer oder zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

3. Notar- und Grundbuchkosten: Diese sind gesetzlich vorgeschrieben und liegen meist bei 1,5% bis 2,0% des Kaufpreises.

Wichtig: Da die Nebenkosten nicht über den Rechner abbezahlt werden, ist es ratsam, diese Kosten immer vollständig aus dem Eigenkapital zu finanzieren.

Der Weg zum Eigenheim ist ein strukturierter Prozess, der weit über die bloße Kreditaufnahme hinausgeht. Wenn du die folgenden Phasen kennst und vorbereitest, minimierst du das Risiko und stellst sicher, dass die Finanzierung zu deinem Leben passt.

Phase 1: Die realistische Budgetierung und Planung

Bevor du mit der Immobiliensuche beginnst, musst du wissen, was du dir leisten kannst. Hier kommt der Immobilienrechner ins Spiel: Er definiert deine maximale monatliche Belastung und die daraus resultierende Kaufpreisobergrenze. Berücksichtige dabei nicht nur die Tilgungsrate, sondern auch laufende Kosten wie Instandhaltung, Versicherungen und die Inflation. Nutze meinen Inflationsrechner, um zu sehen, wie sich die Kaufkraft deines Geldes und damit deine zukünftigen Lebenshaltungskosten verändern können. Eine ehrliche Analyse deiner Finanzen verhindert, dass du dich finanziell übernimmst.

Phase 2: Aufbau von Eigenkapital und Bonität

Deine finanzielle Stabilität ist das A und O. Deine Bonität (Kreditwürdigkeit) hängt stark von deinem Einkommen und deinen bestehenden Verbindlichkeiten ab. Dein eingebrachtes Eigenkapital ist der wichtigste Hebel, um bessere Zinssätze zu erhalten. Dokumentiere deine Einnahmen, Ausgaben und dein Vermögen sorgfältig. Banken verlangen vollständige Unterlagen (Gehaltsabrechnungen, Schufa-Auskunft, Eigenkapitalnachweise), bevor sie überhaupt ein Angebot erstellen. Je besser vorbereitet du bist, desto schneller und günstiger wird der Kredit.

Phase 3: Die Suche nach der passenden Finanzierung

Sobald du weißt, was du kaufen kannst, solltest du dir erste Finanzierungsangebote einholen. Dies geschieht idealerweise vor der konkreten Objektsuche, um eine Finanzierungszusage der Bank (oder zumindest eine Finanzierungsbestätigung) in der Hand zu halten. Ein professioneller Vergleich von Hypothekenangeboten ist hier unerlässlich. Konzentriere dich dabei auf den effektiven Jahreszins, da er die wahren Gesamtkosten des Kredits widerspiegelt. Berücksichtige auch die Flexibilität, die das Angebot bietet, etwa die Möglichkeit von Sondertilgungen oder Wechsel des Tilgungssatzes.

Phase 4: Objektauswahl und Kaufentscheidung

Nachdem du ein passendes Objekt gefunden hast, erfolgt die Wertermittlung. Das von der Bank beauftragte Gutachten oder die eigene Bewertung der Immobilie stellt sicher, dass der Kaufpreis realistisch ist und keine verdeckten Mängel vorliegen. Erst wenn das Objekt bewertet und die finale Finanzierungszusage der Bank eingeholt wurde (unter Berücksichtigung des konkreten Objekts), erfolgt die Zusage. In dieser Phase ist es wichtig, dass du die Nebenkosten erneut genau prüfst, da diese final in den Kaufvertrag einfließen.

Phase 5: Notartermin und Abwicklung

Die finale Phase ist der rechtliche Abschluss des Kaufs. Der Termin beim Notar dient der Verlesung und Unterzeichnung des Kaufvertrages. Der Notar sorgt für die rechtliche Korrektheit und die Eintragung in das Grundbuch. Nachdem der Kaufpreis überwiesen (oft über ein Notaranderkonto) und die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, bist du offiziell Eigentümer. Jetzt beginnt die Rückzahlung des Kredits, deren Rate du bereits exakt mit dem Immobilienrechner ermittelt hast.

Nachdem du die Eckdaten mit dem Immobilienrechner kalkuliert hast, kennst du dein Ziel und deine maximale Belastung. Der nächste entscheidende Schritt ist der direkte Vergleich von Finanzierungsangeboten.

Darüber hinaus solltest du die Investition in das Eigenheim immer als eine Säule deiner Rentenplanung betrachten. Ein schuldenfreies Haus im Alter reduziert die monatlichen Fixkosten enorm, schließt aber selten die gesamte Rentenlücke. Nutze diesen Rechner daher als Startpunkt, um parallel zu prüfen, wie viel Kapital du zusätzlich für die Rente benötigst, um deinen gewünschten Lebensstandard zu sichern. Informiere dich, wie viel du jetzt monatlich sparen musst, um deine Sparziele in deiner Altersgruppe (30/40/50) zu erreichen.