Immobilienrechner: Berechne deine monatliche Rate und Finanzierung

Bevor du dich für ein Eigenheim entscheidest, solltest du die Alternative durchrechnen: Weiter mieten + das Geld in ETFs investieren.

Szenario 1: Eigenheim kaufen

• Kaufpreis: 400.000 €
• Eigenkapital: 80.000 € (20 %)
• Kredit: 352.000 € zu 3,5 % Zinsen (ohne Maklerprovision, mit Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer)
• Rate: 1.613 €/Monat (bei 2,0 % Tilgung)
• Laufzeit: 30 Jahre
• Gesamtkosten: 580.800 € (Rate) + 80.000 € (EK) = 660.800 €

Nach 30 Jahren hast du:

• Ein abbezahltes Haus (Wert: ungewiss, ca. 400.000-500.000 €)
• 0 € liquides Vermögen
• Instandhaltungskosten: ca. 50.000-80.000 € über 30 Jahre (nicht im Rechner)

Szenario 2: Weiter Mieten + ETF-Sparplan

• Miete: 1.200 €/Monat (statt 1.613 € Eigenheim-Rate)
• ETF-Sparplan: 413 €/Monat (Differenz)
• Startkapital: 80.000 € (statt Eigenkapital) → in ETFs
• Laufzeit: 30 Jahre
• Rendite: 7 % p.a. (historisch MSCI World)

Nach 30 Jahren hast du:

• ETF-Depot: 1.156.000 € (bei 7 % Rendite)
  • Davon 80.000 € Startkapital
  • Davon 148.680 € Einzahlungen (413 € x 360 Monate)
  • Davon 927.320 € Zinseszins
• Weiter Miete zahlbar aus ETF-Entnahme (4 % = 3.853 €/Monat)
• Flexibilität (kannst jederzeit umziehen, Geld entnehmen)

Die harte Wahrheit:

Eigenheim:

• Vermögen nach 30 Jahren: 400.000-500.000 € (Immobilienwert)
• Liquide: 0 €
• Flexibilität: Keine (musst verkaufen, um an Geld zu kommen)

ETF + Miete:

• Vermögen nach 30 Jahren: 1.156.000 € (liquide)
• Kannst dir davon Miete zahlen (3.853 €/Monat) ODER
• Kannst dir davon eine Immobilie kaufen (wenn du willst)
• Flexibilität: Maximum

Wichtig: Das bedeutet NICHT, dass Eigenheim schlecht ist. Es bedeutet: Rechne beide Szenarien durch, bevor du dich entscheidest.

Wann macht Eigenheim trotzdem Sinn?

• Du WILLST emotional ein Eigenheim (legitim!)
• Du planst, 30+ Jahre am selben Ort zu bleiben
• Die Mieten in deiner Region sind extrem hoch (München, Hamburg, Berlin)
• Du hast Kinder und willst ihnen ein “Zuhause” bieten

Wann macht ETF + Miete mehr Sinn?

• Du willst Flexibilität (Job-Wechsel, Umzug)
• Du willst liquides Vermögen statt “Betongold”
• Du willst eine höhere Rendite als eine Immobilie bietet

Nächster Schritt: Nutze den Sparplanrechner und rechne das ETF-Szenario mit DEINEN Zahlen durch.

Der Rechner ermöglicht es dir, alle variablen Kosten und Annahmen einer Immobilienfinanzierung abzubilden. Er berücksichtigt die drei zentralen Komponenten: Kaufpreis, Nebenkosten und die Finanzierungskonditionen.

Dazu definierst du die folgenden Werte:

• Kaufpreis und Eigenkapital: Du gibst den Kaufpreis der Immobilie und dein Verfügbares Eigenkapital ein.

• Nebenkosten: Die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und die Notar- und Grundbuchkosten sind essenziell für die Gesamthöhe des Kredits.

• Finanzierungskonditionen: Du trägst den Zinssatz (% pro Jahr), die Anfängliche Tilgung (% pro Jahr) und die gewünschte Laufzeit des Darlehens ein.

Der Rechner liefert dir sofort die monatliche Rate, die gesamte Finanzierungssumme (Fremdkapital) und die Höhe der Zinskosten über die Laufzeit.

Zwei Faktoren beeinflussen die Höhe deiner monatlichen Rate und die Laufzeit des Kredits am stärksten: Das eingebrachte Eigenkapital und die gewählte Tilgung.

Experten empfehlen, mindestens die gesamten Nebenkosten aus dem Eigenkapital zu decken. Idealer sind 20 % bis 30 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital du in den Rechner einträgst, desto geringer ist das Risiko für die Bank, was sich in einem niedrigeren Zinssatz niederschlägt.

Auch die Anfängliche Tilgung ist entscheidend. Eine niedrige Tilgung (z.B. 1,0 %) führt zwar zu einer geringeren Monatsrate, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Zinslast massiv. Eine höhere Tilgung (z.B. 3,0 % oder mehr) verkürzt die Schuldenfreiheit und spart massiv Zinskosten. Diese Strategie schafft frühzeitig finanziellen Spielraum. Ist das Haus schneller abbezahlt, kannst du das frei gewordene Kapital in andere Säulen deiner Altersvorsorge, wie zum Beispiel in ETFs oder in eine private Rentenversicherung (Riester- oder Rürup-Rente), umschichten, um deine finanzielle Basis weiter zu stärken. Nutze meinen Sparplanrechner, um die Entwicklung deines neu verfügbaren Kapitals zu simulieren.

Viele Kaufinteressenten vergessen, dass die eigentlichen Kosten einer Immobilie weit über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Die Nebenkosten müssen fast immer sofort beglichen werden und dürfen im Rechner nicht unterschätzt werden.

Sie umfassen die folgenden Kosten, die im Rechner als separate Felder aufgeführt sind:

1. Grunderwerbsteuer: Variiert je nach Bundesland (zwischen 3,5 % und 6,5 %).

2. Maklerprovision: Wird vom Käufer oder zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

3. Notar- und Grundbuchkosten: Diese sind gesetzlich vorgeschrieben und liegen meist bei 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises.

Wichtig: Da die Nebenkosten nicht über den Rechner abbezahlt werden, ist es ratsam, diese Kosten immer vollständig aus dem Eigenkapital zu finanzieren.

Phase 1: Budget festlegen

• Nutze den Rechner: Welche Rate kannst du dir leisten?
• Faustregel: Max. 40 % deines Nettoeinkommens

Phase 2: Eigenkapital aufbauen

• Ziel: Mindestens 20 % des Kaufpreises + Nebenkosten
• Je mehr Eigenkapital, desto bessere Zinsen

Phase 3: Finanzierungs­angebote einholen

• Vergleiche 3-5 Banken
• Achte auf Effektivzins (nicht nur Nominalzins)

Phase 4: Immobilie finden + bewerten

• Bank bewertet die Immobilie (Gutachten)
• Prüfe Lage, Zustand, versteckte Mängel

Phase 5: Notartermin + Abschluss

• Kaufvertrag unterzeichnen
• Grunderwerbsteuer zahlen
• Eintragung ins Grundbuch

Detaillierte Infos: Lies meinen Artikel Altersvorsorge mit Immobilien.

Nachdem du die Eckdaten mit dem Immobilienrechner kalkuliert hast, kennst du dein Ziel und deine maximale Belastung. Der nächste entscheidende Schritt ist der direkte Vergleich von Finanzierungsangeboten.

Darüber hinaus solltest du die Investition in das Eigenheim immer als eine Säule deiner Rentenplanung betrachten. Ein schuldenfreies Haus im Alter reduziert die monatlichen Fixkosten enorm, schließt aber selten die gesamte Rentenlücke. Nutze diesen Rechner daher als Startpunkt, um parallel zu prüfen, wie viel Kapital du zusätzlich für die Rente benötigst, um deinen gewünschten Lebensstandard zu sichern. Informiere dich, wie viel du jetzt monatlich sparen musst, um deine Sparziele in deiner Altersgruppe (30/40/50) zu erreichen.

Option 1: Eigenheim vs. ETF vergleichen

• Nutze den Sparplanrechner für das ETF-Szenario
• Lies: Altersvorsorge mit Immobilien
• Entscheide dann mit klaren Zahlen

Option 2: Professionelle Eigenheim-Beratung

• Im Erstgespräch schauen wir uns deine aktuelle Situation an
• Ich zeige dir, welche Option langfristig besser ist
• Kostenloses Erstgespräch vereinbaren

Die Rechnung steht. Jetzt geht’s um die richtige Entscheidung.